Um estudo feito pelo Grupo de Governança de Terras do Instituto de Economia (IE) da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp) - por iniciativa do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) - aponta que 22,86% dos domicílios urbanos na Região Metropolitana de Campinas (RMC) estão em situação informal, 44,63% estão em condição de semiformalidade e apenas 32,66% estão com a documentação regularizada. Ou seja, quase 68% dos imóveis não têm registro em cartório e, portanto, oficialmente, não contam com documentos legais para a comprovação de propriedade.

A pesquisa foi realizada na RMC, mas reflete a realidade da grande maioria dos municípios brasileiros. O pesquisador Vitor Bukvar Fernandes, do Grupo de Governança de Terras do Instituto de Economia da Unicamp, alerta que “essa situação não é exclusiva do interior paulista”.

De acordo com ele, no Brasil, de maneira geral, há vários fatores que influenciam a falta de regularização fundiária: o sistema habitacional é precário, o custo da regularização é caro e a burocracia acaba tornando moroso o processo de registro dos imóveis. “Por isso, um dos principais temas do Seminário deste ano são as saídas para simplificar a regularização fundiária no Brasil”, diz.

Custos de Moradia

A pesquisa intitulada “Impactos da regulação do mercado de terras e custos de moradia” (Impacts of Land Market Regulation and Housing Affordability) foi encomendada pelo BID. O objetivo foi entender o mercado de terras urbanas na Região Metropolitana de Campinas (RMC) e o impacto das regulamentações.

O resultado do trabalho está sendo apresentado durante o “IV Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico: Regularização Simplificada” (do dia 4 a 6 de junho), no auditório do Instituto de Economia (IE) da Universidade, em Campinas, interior de São Paulo. Informações e inscrições estão disponíveis no site www.governancadeterras.com.br. O patrocínio do Seminário é da Fibria Celulose S/A e da Suzano Papel e Celulose.

Sobre o estudo

Uma das principais constatações desse estudo demonstrativo, feito pelo Grupo de Governança de Terras do Instituto de Economia da Unicamp, é a de que muitas famílias não têm nenhum documento que comprove o título de propriedade. O fato expõe o problema da precariedade do sistema habitacional, com milhares de famílias vivendo em loteamentos irregulares, clandestinos, ocupações ou em favelas.

Para esse estudo demonstrativo, foram visitadas 643 famílias, com renda de até sete salários mínimos, residentes na Região Metropolitana de Campinas, interior paulista. Para definir o grau de formalidade, a metodologia empregada no estudo classificou o domicílio como formal (quando os proprietários têm a escritura registrada no cartório de registro de imóveis), semiformal (com contrato de compra e venda registrado ou não no cartório de títulos e documentos ou contrato de compra e venda de gaveta) e informal (as pessoas não possuem qualquer documentação que comprove o título de propriedade do imóvel). A equipe contou com o suporte da consultoria de Pesquisa de Mercado e Opinião Toledo & Associados.

Poucas escrituras

A constatação de que apenas um terço das moradias apresenta situação formal (escritura no Cartório de Registro de Imóveis) é resultante da inexistência da cadeia dominial (quando não é possível fazer a matrícula por não saber quem era o dono anterior), irregularidade do domicílio (cortiço, favela etc.), custo financeiro do registro ou desconhecimento da necessidade de registrar a propriedade.

De acordo com os pesquisadores, a falta de uma escritura de posse do imóvel não é uma questão que afeta apenas as periferias. O resultado do estudo mostra que em regiões mais centrais e bairros estruturados também existe informalidade na regularização de terras.

Outro dado importante é a diferença do custo médio entre o metro quadrado do lote formal e do informal. Como exemplo, o valor médio do metro quadrado do lote formal em Campinas é de R$ 849,56. Já os informais saem por R$ 569,69. Não há uma grande variação entre as categorias, como previamente esperado.

Zoneamentos sem regras

Analisando os municípios da RMC, foi constatado que 52,4% dos domicílios se situam em zonas residenciais, 36,7% em zonas mistas e 10,9% em lugares que não são destinados (ou adequados) para moradia. Outro ponto importante destacado no estudo é a grande variação de zoneamento urbano e planos diretores e o seu cumprimento entre as cidades, sendo que, em muitas delas, os tipos de zonas são criados “ad hoc” (improvisados, sem harmonização ou determinados a cada caso) por cada município.

Maior cidade da região, Campinas tem 55 zonas; Engenheiro Coelho tem duas macrozonas que englobam 20 zonas; Monte Mor tem 17 urbanas e seis rurais; Indaiatuba, 21; Vinhedo e Santa Barbara D´Oeste, 19; Artur Nogueira, 14; Itatiba, nove macros e três micros. E ainda: Jaguariúna e Pedreira (nove cada); Americana, Holambra, Nova Odessa e Valinhos (oito cada); Hortolândia (seis); Santo Antônio de Posse (quatro) e Sumaré e Paulínia (três cada).

Uma cidade pode destinar uma área como zona de proteção ambiental enquanto o munícipio vizinho decide por uma expansão industrial bem ao lado. Como no Brasil várias regiões têm cidades conturbadas (fundidas), é fundamental a elaboração de planos diretores harmônicos.  

“Não há proporcionalidade entre o tamanho territorial do município, sua população e o número de zonas, o que comprova a falta de critérios para permitir a boa governança das terras”, explica o pesquisador.

Campinas

A prefeitura de Campinas quer entregar - neste ano - seis mil títulos de posse para famílias que vivem em núcleos residenciais do município. A meta até o final do atual governo é chegar a 20 mil títulos por meio de uma força-tarefa para regularizar todos os núcleos que estejam em condições de serem formalizados.

Segundo o secretário municipal de Habitação, Samuel Ribeiro Rossilho, um quarto da população da cidade vive em moradias irregulares. Entre os anos de 2013 e 2017, a prefeitura entregou cerca de quatro mil títulos de posse, que resultaram em aproximadamente 1,2 milhão de metros quadrados regularizados. Em abril deste ano, a administração municipal e o governo do estado de São Paulo firmaram um convênio dentro do Programa Cidade Legal para beneficiar mais de 20 mil pessoas. Será investido R$ 1,2 milhão.  

Mato Grosso

Um projeto piloto realizado em Tangará da Serra (MT) mostrou que é possível usar um modelo de regularização mais ágil, barato e dentro do conceito da Lei nº 13.465/2017 para facilitar as normas para o registro. Pelo projeto, a regularização de terras de 50 propriedades de agricultores familiares daquele município foi possível graças a uma parceria entre o Grupo de Governança de Terras da Unicamp, a Agência de Cadastro, Registro Predial e Cartografia dos Países Baixos (Kadaster) e os cartórios de Registro de Imóveis da cidade.

Utilizando uma metodologia da Kadaster - Agência de Cadastro, Registro Predial e Cartografia dos Países Baixos -, os pesquisadores conseguiram fazer o reconhecimento extrajudicial de usucapião. “A lei estabelece que o primeiro registro seja gratuito”, diz o professor da Unicamp, Bastiaan Philip Reydon, coordenador do Grupo Governança de Terras.

O projeto também mostrou que equipamentos mais simples para a realização do georreferenciamento, como os receptores GNSS da Trimble (um Sistema de Navegação Global por Satélite capaz de oferecer posicionamento em qualquer ponto da superfície terrestre), são eficientes e têm o mesmo grau de precisão na medição que outros métodos ou técnicas mais custosos. “O processo foi participativo, o que permitiu mais agilidade nas ações”, diz.

Serviço
IV Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico: Regularização Simplificada
Data: entre 4 e 6 de junho de 2018
Local: Instituto de Economia (IE) da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), que fica na Rua Pitágoras, nº 353, Cidade Universitária, Campinas (SP)
Informações: www.governancadeterras.com.br
Patrocínio: Fibria Celulose S/A e Suzano Papel e Celulose.